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1.3.1 购买学位房需要注意什么?

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  客观看待“就近入学”

  “就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读。市教委解释说,“就近”指的是相对就近概念,而非绝对地理位置的远近。不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学,也不是指某一所小学距离某一所中学最近就能就近入学。有些楼盘或小区不管三七二十一,统统号称“学区房”,对此一定要多加小心。

  谨防“山寨版”学区房

  不少房产中介在卖房时,都会很肯定地告诉你买这套房可以上某某学校。值得注重的是,各区(县)今年的小学和初中招生计划尚未正式公布,各学校对口的楼盘和小区可能会随着招生计划数与地段生源数的变化而存在变数,往年的招生计划只能供参考。谨防有些房产中介人员对学区招生情况一知半解,还有些为了拉生意知道了实情也不向购房者说明。

  有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔,但并非意味着就能进入该学校就读。

  虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读,但是有关人士对此解释说,“就近入学”中的“就近”指的是相对就近概念,而非绝对地理位置的远近,不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学,也不是指某一所小学距离某一所中学近就是就近入学。

  据了解,按照相应规定,每个学校的招生范围每年都会公布一次,但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分,这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔,却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。

  据了解,目前市场上有些楼盘不管三七二十一,将附近所有学校统统放进自己的楼书中来,并宣称自身为“学区房”,其实楼盘能否划入学校的招生范围,需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近,但并不是其招生范围内的“山寨学区房”,则一定要当心。

  好学校并非全部好师资

  有些知名中小学有重点班和地段班的区别,重点班配备的是最好的老师,班里的学生要么是考进来的,要么就是“条子生”;地段班的老师有时还不如普通学校的老师水平好。所以,在买房前一定要多加了解。

  了解政策规定

  即使是在同一个城市,各个区县对“就近入学”规定也有所不同,因此对于购买“学区房”的购房者来说,在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。

  在某些城市有些名校因为生源过剩,对“就近入学”招录的学生户口转入时间做出了限制,这些因素使得孩子无法入读心仪的重点学校。还有些学校在招生时会对入住时间进行硬性规定。对此专家建议一定要在购房之前到该区域学校就此事详细咨询,包括入学的年限、同一套房的名额标准等,确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。

  此外动迁风险也要当心。要了解区域是否存在被拆迁的情况,以免造成不必要的损失。

  落户是关键

  对出于子女就读而购房的情形而言,尽早落户是其中的关键所在。业内人士表示,在二手房买卖过程中,由于产权过户与户口迁移并不是同时进行,一般情况下是先办理产权过户手续,而后再行办理户口迁移手续,卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出,而后买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是,户口的迁出和迁入有前后关系,即必须是原有户口全部迁出之后,才能办理户口迁入手续。否则,即使产权属于自己,但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。

  此外,有时由于特殊原因,交易中卖方会推迟户口迁出的时间,这种情形并不少见。对于上述类情况,双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。

  注意片区调整

  受生源人数影响,每所学校每年招生区域也会适当进行调整,这样势必会影响到有就近入学需求的购房者,如果提前“打埋伏”所选择的区位不准,很有可能会面临“放空炮”的尴尬情形。

  由于每年各个学校片区适龄入学人数会出现相应变化,特别是名校周边,一般人数会出现大幅增多现象,因此各地主管教育部门会根据实际情况对“就近入学”进行微调,调整学区划分。

  因此建议购房者在考察房源之前,一定别忘了前往教育部门了解清楚,是否会出现学区重新划分的情形。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心,因为每年教育部门会对学区划分做一些细微的调整,从名校学区调整到另外一个普通学区,这会导致产生花高价买房而孩子无法上名校的尴尬情况。

  购买二手学区房需要注意什么?

  在二手房交易中,产权过户与户口迁移并不是同时进行的。一般情况下,先办理产权过户手续,再办理户口迁移手续。必须是原有户口全部迁出之后,才能办理新户口的迁入手续。否则,即使房屋产权属于自己,有可能面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。有时卖方会推迟户口迁出时间。对于此类情况,买方应在合同中书面约定户口迁移的时间及违约责任。

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